Hogyan kölcsönözz egy lakást és szerezz pénzt 2022-ben: lépésről lépésre, szakértői tanácsokkal

A gazdaság helyzetét követve a bankok enyhítik vagy szigorítják hitelpolitikájukat. 20 évvel ezelőtt a kölcsönöket gondosan bocsátották ki: biztosítékkal vagy garanciával. Idővel több mikrofinanszírozási intézmény jelent meg, és a kibocsátott hitelek és hitelkártyák száma is emelkedett. A hitelfelvevőkkel szemben támasztott követelmények szintje csökkent.

Az elmúlt évek gazdasági zűrzavara azonban ismét szelektívebbé kényszeríti a bankokat és más hitelezőket. 2022-ben az egyetlen biztos módja annak, hogy hitelt kapjunk, ha jelzálogot adunk egy lakásra, és gyorsan pénzhez jutunk.

Lépésről lépésre elkészítettük az utasításokat, és szakértővel beszélgettünk arról, hogyan kell mindent jól csinálni.

A legfontosabb dolog a lakás záloga

Lakás jelzálogkövetelmény

Hazánkban nincsenek egységes követelmények egy lakás jelzálogjogával kapcsolatban – sem magára az ingatlanra, sem a pénzt kapni vágyóra. A hitelezőket kizárólag pénzügyi érdekeik és kockázatértékelésük vezérli.

Például egy bank soha nem venne fel fedezetként egy lakást a ZATO-ban, mert ezek zárt városok. Ha a hitelfelvevő nem tudja visszaadni a pénzt, akkor a lakást el kell adni, és ez nehéz lesz. A hitelezőnek pedig fontos, hogy minél előbb visszakapja a pénzét. Egy másik bank elfogadhat egy ilyen lakást, de valamivel magasabb árat kínál, és kevesebb pénzt ad, mint amennyibe a lakás ténylegesen kerül.

A hitelfelvevő megengedett portréja is eltérő az egyes hitelezők esetében. A nagy bankok visszautasíthatják, ha egy személynek nincs állandó munkája és jövedelme. Vagy kínáljon kedvezőtlenebb feltételeket. A hitel- és fogyasztói szövetkezetek, valamint a magánbefektetők éppen ellenkezőleg, nem olyan kritikusak a kérelmező pénzének megítélésében.

Elemeztük a 2022-es hitelezői ajánlatokat, és levezettük a Hazánkban található lakás fedezetére vonatkozó „számtani átlag” követelményeket.

A lakás egy olyan városban található, ahol a hitelező képviseleti irodája van. Ha a bank (bár nem csak lakást fogadhat el fedezetként) nem rendelkezik fiókkal és fiókkal az Ön településén, akkor nem valószínű, hogy szóba kerül egy ilyen lakás. Az ok egyszerű: ha a hitelfelvevő nem tudja visszafizetni az adósságát, akkor kilakoltatni, perelni kell, és el kell adni. Ezek a költségek a hitelezőt terhelik, különösen, ha másik városban található.

A lakás állapota. A kölcsönadó nem fog új tapétákat és dupla üvegezésű ablakokat nézni. Persze ha tűz után van a lakás, akkor illikvid. De általában a szép bútorok és az új konyhai készlet nem befolyásolja a költségeket. Hiszen ez egy jelzáloggal terhelt lakás, ami potenciálisan gyorsan eladható.

A hitelezők számára fontos, hogy a ház ne legyen vészhelyzet, romos. Az emeletek és a lakások számának követelményei vannak. Például a kétszintes, hat lakásos házak – ilyenek a korai szovjet években épültek – nem esnek a legtöbb hitelező kritériuma alá. Ha a ház fapadlós, akkor valószínűleg az óvadék sem választható.

Minden kommunikációnak működnie kell: gáz, villany, fűtés és vízellátás. Az illegális átépítés legtöbbször nem megengedett. Például, ha a konyha és a szoba közötti falat lebontották egy gáztűzhelyes lakásban, ez kritikus. De ha csak a kamrát újították fel, akkor az a bank belátása szerint történik. A KTF-ben legalizált átépítések elfogadhatók.

Honnan tudja a hitelező, hogy a lakás likvid? Egyszerű: kiértékelést kell rendelnie. Ez egy fizetős szolgáltatás. Hazánkban az átlagos költség 5-15 ezer rubel. Jön a szakember, lefényképezi, következtetést ír – értékelő albumot. Az ellenőr feltünteti egy lakás eladásának átlagos költségét, amely alapján a bank következtetéseket von le a hitel nagyságáról.

A tulajdon alapja. Egyszerűen fogalmazva, hogyan jutott ehhez a lakáshoz. A hitelező ideális alapja az adásvételi szerződés. Vagyis valamikor maga vett egy házat, most pedig jelzálogba szeretné helyezni. Vagy privatizált egy lakást. Emlékezzünk vissza, hogy a privatizáció 1991-ben kezdődött.

Óvakodnak az adományozási szerződés alapján és örökségként kapott lakásoktól. Főleg, ha nemrég költözött hozzád a lakás. Hirtelen pár hónap múlva kiderül a büntetőjogi vagy bírói háttér? Például lesznek olyan örökösök, akiknek az érdekeit nem vették figyelembe a vagyon megosztása során.

Ugyanakkor az ilyen lakásokat továbbra is elfogadják, de kérik, hogy kössenek tulajdoni biztosítást. Egy ilyen politika értelmében a biztosító vállalja, hogy pénzt fizet egy lakásért, ha hirtelen egy adományozási szerződést vagy öröklést fellebbeznek a bíróságon.

Nem alkalmasak a letartóztatott lakások és azok, amelyekre adományozási szerződést kötöttek. A bíróság lefoglalhatja a lakást. Ez akkor fordul elő, ha a tulajdonosa például egy büntetőügyben érintett. Vagy behajtják tőle az adósságokat. A kölcsönadó nem vesz el olyan lakást, amelyre már megkötötték az adományozási szerződést.

Leggyakrabban nem fogadják el a bérbe adott lakásokat. De erről a hitelező nem tudhat meg – csak fogadjon szót. Egy másik dolog, hogy vészhelyzet esetén ez nem biztos, hogy az Ön javára válik. Képzelje el, hogy jelzáloggal terhelte meg egy lakást, és biztosította azt, ugyanakkor bérlőknek adja ki. Gázszivárgás volt, a ház megsérült. A lakást mások használták, és a biztosító megtagadja a kártérítést.

Követelmények a hitelfelvevőkkel szemben

Ha lakásfedezetet szeretne kapni, a hitelező hitelfelvevőként is értékel. A bankok a legszigorúbb kritériumokkal rendelkeznek.

Kor. A legtöbb esetben az állampolgár 18 éves korától rendelkezhet a tulajdonával. A 16 éven felüliek esetében vannak kivételek, ha a bíróságon keresztül elismerik az emancipációt – vagyis az embert teljesen cselekvőképesnek tekintik, ami azt jelenti, hogy rendelkezhet vagyonnal, ideértve annak elzálogosítását is.

A hitelek kibocsátásakor azonban a bankok megemelik a hitelfelvevő alsó korhatárát. Az alsó léc leggyakrabban 20-21 éves. A felső sáv meglehetősen széles - 65 és 85 év között. Ebben a korban a kölcsönt már teljesen le kell zárni.

Példa. Egy 50 éves városlakó lakást akar jelzálogba adni, és a pénzt 20 évre visszaadni a banknak. A bank azonban csak 65 év alatti hitelfelvevőknek ad hitelt. Vagyis csak 15 évre kell hitelt felvennie, vagy másik bankot kell keresnie.

Munkatapasztalat és jövedelem.  A fogyasztói hitelszövetkezetek (CPC) és a magánbefektetők a lehető leghűségesebbek azokhoz, akik lakást szeretnének jelzálogba helyezni és pénzt kapni. Ebben a tekintetben ismét a bankok a legkritikusabbak. Készítsen 2-NDFL igazolást (jövedelemről), legalább 3-6 hónapig az utolsó helyen kell foglalkoztatnia. Ugyanakkor a bankok megértik, hogy nem mindegyik működik hivatalosan. Ezért elfogadhatják bankszámlakivonatát alternatívaként. A kimutatásnak azt kell mutatnia, hogy a hitelfelvevő bizonyos rendszerességgel kap pénzt, és van pénzeszköz a számláján.

Hiteltörténet. Először is a bankok figyelnek rá – a CPC is nézi. A hiteltörténetet speciális irodákban tárolják. Információt továbbítanak arról, hogy milyen kölcsönöket regisztráltak ennek a személynek, és hogy a kifizetések időben megtörténtek-e. 

Lépésről lépésre egy lakás jelzálogjogosítására vonatkozó utasítások

1. Válasszon hitelezőt

A bankok, a fogyasztói hitelszövetkezet (CPC) vagy a magánbefektető között választhat. Mindegyiknek megvannak a maga előnyei és hátrányai, amelyeket az alábbiakban tárgyalunk.

2. Készítsen dokumentumokat

Lakás kölcsönzéséhez szüksége lesz:

• töltsön ki egy igénylőlapot (minden hitelezőnek saját űrlapja van);
• eredeti útlevél regisztrációval;
• a második dokumentum (SNILS, vezetői engedély, TIN, katonai igazolvány, útlevél, és néha egyszerre - minden hitelezőnek megvannak a saját követelményei);
• 2-NDFL jövedelemigazolás (kérheti a számviteli osztályon, vagy letöltheti személyes számlájára az adószolgálat honlapján – elsősorban a bankok kérik);
• a munkafüzet másolata vagy kivonata (a bankok is kérik);
• ha házas, és nem kötött házassági szerződést, amely szerint a házastárs (a) nem rendelkezik lakással, és nem jár el kölcsön társkölcsönzőjeként, akkor szüksége van az anyakönyvi hivatal igazolására;
• a lakás tulajdonjogának megerősítése: adásvételi szerződés, kivonat az USRN-ből, öröklési bizonyítvány, adományozási szerződés vagy bírósági határozat.

3. Ismerje meg a biztosítást és az értékelést

A hitelező mindenekelőtt a lakás értékbecslését kéri. A törvény erre nem kötelezi, de a gyakorlatban ezt az eljárást szinte mindig lefolytatják. Lehetetlen elhinni a hitelfelvevő szavát, hogy a lakása bizonyos összegbe kerül. Az értékbecslő cégek gyorsan dolgoznak. Ezt megelőzően ellenőrizze, hogy valamelyik értékbecslő cég megfelelő-e, vagy csak a bank vagy a CPC által akkreditált cégek közül. Jön a szakember, készít egy értékelő albumot (átlagosan 1-3 nap alatt), és leír egy következtetést a lakhatási költségekről.

Ezt követően a hitelező bejelentheti, hogy mekkora összeget kész biztosítékként adni. Felhívjuk figyelmét, hogy egy lakás árának 100%-át senki sem adja hitelre. Hát ha a piaci érték 80-90%-át adják. Például az értékbecslő azt írta, hogy az ingatlan 10 millió rubelt ér. A hitelező vállalja, hogy ennek az összegnek 75%-át, azaz 7,5 millió rubelt ad. Ne feledje, hogy a hitelező nem a lakás vásárlója. Más a feladata: pénzt adni, pénzt keresni, és ha valami elromlott, gyorsan eladja a zálogot, és visszaadja a sajátját.

A tranzakció előtt meg kell egyezni a lakás biztosításával kapcsolatban. A biztosítónak meg kell erősítenie, hogy készen áll a tárgy és a hitelfelvevő életének biztosítására. Formálisan minden cég alkalmas. A hitelezők azonban gyakran jelzik azon biztosítók körét, amelyekkel együttműködnek. Ha másik céget választ, akkor a jelentkezés hosszabb ideig tarthat, vagy akár indokolás nélkül elutasítható.

A hitelfelvevőnek nem kell jogcímbiztosítást kötnie (erről a szolgáltatásról fentebb beszéltünk). De a hitelező ebben az esetben is megtagadhatja vagy emelheti a kamatlábat.

4. Regisztráljon zálogjogot

Ebben a szakaszban a Rosreestr által képviselt állam érintett az ügyben. Ez az osztály felelős az országban lévő földek és ingatlanok könyveléséért. Nem mindegy neki, hogy mire és milyen feltételekkel vesz fel hitelt. Egyfajta kezesként lép fel az ügylet tisztaságára. Abban a részében, hogy ezentúl a lakása melletti USRN-ben lesz teher. A nyilatkozaton szerepel, hogy a lakás zálogjoggal van lekötve. Erre azért van szükség, hogy a jövőben elkerüljük a vitákat.

5. A kölcsön jóváhagyásának és a pénz átvételének feltételei

Átlagosan a teljes folyamat 14 napot vesz igénybe. Ez akkor van így, ha nem rohan sehova, de nem késlelteti az iratok begyűjtését. Nézzük meg, miből áll ez az időszak:

• a kérelem hitelező általi előzetes jóváhagyása – 2022-ben ez néhány órát, sőt percet is igénybe vesz;
• a kérelem jóváhagyása - legfeljebb öt napig, a leghosszabb eljárás a bankoknál történik, ebben a szakaszban be kell nyújtania az összes dokumentumot;
• biztosítás és értékbecslés – a cégek gyorsan dolgoznak, de nem azonnal, ezekhez az eljárásokhoz akár öt napot is igénybe vehetünk;
• zálogjog bejegyzése a Rosreestr-ben – a kérelem és a csatolt dokumentumok kézhezvételétől számított öt munkanap, az MFC-n keresztül történő regisztrációkor – hét munkanap, bár mindenki gyorsabban elköltheti;
• pénz átvétele – a zálogjog bejegyzése után azonnal.

Hol a legjobb lakás bérelni?

1. Bankok

Az árak szempontjából a legjövedelmezőbb lehetőség. Kevesebb lesz, mint a CPC-nél és a befektetőknél. De a lakást elzálogosítani és pénzt szerezni a legnehezebb dolog. Mert alaposan mérlegelik a hitelfelvevőt: eredménykimutatás, munkakönyv, hiteltörténet. Lehet nélküle is, de akkor magasabb lesz az arány. Ezenkívül a bankok jóváhagyásának sebessége a lehető legalacsonyabb. Nem kapsz gyorsan pénzt.

2. Magánbefektetők

2022-ben a befektetők óvadék ellenében csak egyéni vállalkozóknak és jogi személyeknek bocsáthatnak ki pénzt vállalkozásfejlesztés céljából. Tilos kölcsönt adni egyszerű állampolgároknak.

Ha van egyéni vállalkozója vagy LLC-je és óvadékra alkalmas lakása, akkor befektetőtől kaphat kölcsönt. Ez egy hétköznapi ember, akit érdekel a bevétel. Ugyanakkor eljárhat egy brókeren, az ügylet jogi oldalát kísérő alapkezelő társaságon keresztül.

A befektetők kamatai magasabbak a hitelekre, mint a bankok és a CPC-k. De a lehető leggyorsabban pénzhez juthat.

3. Egyéb lehetőségek

A mikrofinanszírozási szervezetek, ők is MPI-k, vagy a „gyorspénz” nem fogadhat el lakást fedezetként. A törvény tiltja. A zálogházak sem vesznek el lakást. Csak a CPC-k maradtak – a fogyasztói hitelszövetkezetek. Nyilvántartásuk a jegybank honlapján található¹. Ha egy cég nem szerepel a listán, ne dolgozzon vele.

A CPC csak a részvényeseinek nyújt kölcsönt. A modern szabványok szerint a formátum archaikusnak tűnik. Elvégre kezdetben a szövetkezeteket „kölcsönös segélyalapként” találták ki. Vagyis egy csoport összefog, és úgy dönt: adjunk pénzt egy közös alapba, és ha valamelyik részvényesnek szüksége van a forrásra, kölcsönt adunk neki. És segítünk egy emberen, és mi magunk keresünk pénzt.

A modern PDA-k ugyanígy működnek, csak szinte mindenkit elfogadnak részvényesnek, és nem kell pénzt fizetni a csatlakozásért. Vagyis a hitelfelvevőt felveszik a szövetkezetbe, biztosítékkal kölcsönt adnak, ő pedig kifizeti a pénzt a KSZF-nek. Amint kifizeti az adósságot, azonnal távozhat. 

A szövetkezetek a lehető leghűségesebbek a hitelfelvevő portréjához, és gyorsabban adják a jóváhagyást, mint a bankok. De százalékuk magasabb.

A lakás jelzálogjogának visszafizetésének feltételei

Minden feltételt a kölcsönszerződés tartalmazza. Nem sokban különböznek a szokásos hitelektől. A kifizetéseket minden hónapban bizonyos napokon kell teljesíteni. A kölcsönt büntetés nélkül előre is visszafizetheti. A tartozás megfizetésekor a kauciót levonják a lakásból.

A banknak jogában áll elvenni az ingatlant, ha a hitelfelvevő évente háromszor legalább egy napot késik. Valós veszélyt jelent a hajléktalanná válás minden családtag számára, beleértve a 18 év alatti gyermeket is.

Amíg az adósságot törleszted, a hitelező beleegyezése nélkül nem tudsz mit kezdeni a lakással. Élhetsz, kozmetikai javításokat is végezhetsz. De átépítés, eladás és bérbeadás – csak a zálogjog tulajdonosának engedélyével.

Népszerű kérdések és válaszok

Válaszol kérdésekre Alexander Morev, a GLS Invest Alapkezelő Társaság (GLS INVEST) ügyvédje.

Forrásai:

1. Központi Bank honlapja. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. 16.07.1998-FZ szövetségi törvény, 102., 26.03.2022. (01.05.2022., 19396.) „A jelzálogról (ingatlan zálogjog)” (módosítva és kiegészítve, hatályos május 8-tól, 3) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_17125/b9eebfdbd17ea0ea7b0420dc375c19dXNUMXfXNUMXfXNUMX/.