tartalom
A 2022-es lakásfedezetű hitelprogramok meglehetősen elterjedtek, és szinte minden bankban elérhetőek. Lényege, hogy a hitelintézet pénzt ad ki az ügyfélnek, és az ingatlanát fedezetként elfogadja mindaddig, amíg teljes mértékben vissza nem fizeti. Ugyanakkor lakhat a házban, de eladni, cserélni nem lehet addig, amíg a bank le nem veszi a terhet. Elmondjuk, hogyan kölcsönözhet jelzáloggal egy házat, és hogyan köthet üzletet lépésről lépésre – az eljárás árnyalataitól a pénzfelvételig.
Főbb tudnivalók az otthoni jelzáloggal kapcsolatban
| Házkövetelmények | 37 évnél nem régebbi faház, egyéb anyagból – az építés évére nincs előírás; kopás mértéke - akár 40-50%; szilárd alapot; egész éves bejárat; az alapvető kommunikáció elérhetősége |
| Mennyi ideig tart a folyamat | Ez banktól függ, átlagosan 1-3 hét |
| Elfogad-e a bank teherrel rendelkező ingatlant fedezetként | Ha a házat már jelzáloggal terhelték, nem lehet újra jelzáloggal elhelyezni |
| Lehet-e jelzálogot felvenni egy házra, ha közös tulajdonban van? | A hitelfelvevőnek az egész ház vagy annak egy részének tulajdonosának kell lennie. Egyes bankok a házastárs hozzájárulását kérik a biztosítékhoz. Ha házassági szerződés van, és abban az szerepel, hogy az ingatlan egy részét nem lehet elzálogosítani, a bank nem fogadja el ellenérték fejében a tárgyat. |
| Szükséges a biztosíték tárgyának értékelése? | Igen, mivel a kölcsön összege az értékelés összegétől függ |
| Kötelező dokumentumok | Útlevél és a tulajdonjogot igazoló dokumentumok. Egyéb dokumentumok – a pénzintézet döntése alapján |
| Hol kaphatok lakáshitelt | Bankok – kamatláb 7-15% évente; magánbefektetők – havi 5-7% kamat; MFO – kamatláb legfeljebb 50% évente; CPC – kamatláb legfeljebb évi 16%. |
| Terhelés | A pénz átvétele előtt rárakják a házra, az adósság teljes visszafizetése után eltávolítják |
| Biztosítás | Megtagadhatja, de a kamat évente 2-5%-kal emelkedik |
| Maximális összeg | A ház becsült értékének 50-80%-a |
Jelzáloghitel-követelmények
Minden banknak megvannak a maga követelményei a biztosítékokra vonatkozóan. Néhányan készen állnak arra, hogy csak apartmanokat fogadjanak el. Mások lakóingatlanokban, kollégiumi szobákban, házakban, sorházakban, néha még nyaralókban és garázsokban való részesedést is fontolgatják. Az objektumra vonatkozó követelmények a típusától függenek.
Ház
Leggyakrabban a bankok megkövetelik, hogy az építési munkák teljesen befejeződjenek, és az épület készen álljon az életre. Néha a folyamatban lévő építkezés biztosítékként jóváhagyható, ha a kommunikáció már megtörtént, és van projekt. Ebben az esetben a gáz jelenléte nem szükséges. Magát az épületet lakóépületként kell dokumentálni. Ismét néhány bank hajlandó fontolóra venni egy „lakóház bejegyzésének joga nélküli lakóépületét”.
Ha a ház fából készült, akkor egyes bankok csak azzal a feltétellel veszik fel fedezetként, hogy az épület nem régebbi 1985-nél. Egyes bankoknál – 2000-nél nem régebbi. Más anyagokból épült házaknál nincs szigorú évre vonatkozó követelmény. az építkezésről.
A kopás mértéke is fontos. Faházaknál ez nem haladhatja meg a 40%-ot, más anyagból készült házaknál az átlagos érték 50%. Az épület alapozására követelmények vonatkoznak. Szilárdnak kell lennie, és betonból, téglából vagy kőből kell készülnie. A legtöbb bankban nem működik egy cölöpalapra álló ház.
A pénzintézet megnézi az épület helyét is. Ez a legtöbb esetben olyan település legyen, ahol a jelzáloggal terhelt házon kívül még legalább három lakóépület található. Ezenkívül ahhoz, hogy egy házat 2022-ben jelzáloggal lehessen kölcsönözni, egész évben rendelkezésre kell állnia, valamint állandó csatornarendszerrel, árammal, fűtéssel, vízzel, WC-vel és fürdőszobával kell rendelkeznie.
Sorház
Egy lakóépület egy elszigetelt részét fedezetként veszik, ha annak külön bejárata, saját postacíme és közös fala van a szomszédos háztömbbel, amelyben nincs ajtó. A dokumentumok szerint a helyiséget egyedi objektumként kell nyilvántartani. Számos tervezési lehetőség lehetséges:
- lakóépület része;
- blokk építésű ház;
- blokk szakasz;
- ikerház lakóépület része;
- lakás;
- lakóhelyiségek;
- a lakás része.
Egy adott bank teljes követelményei, ahol kölcsönt kíván felvenni, megtalálhatók a bank hivatalos honlapján. Ezenkívül ezeket az információkat a bankvezetőtől vagy a támogatási szolgálat szakemberétől telefonon vagy chaten keresztül is beszerezheti.
Nem szabad megfeledkezni arról, hogy nagy valószínűséggel nem vesznek fedezetként olyan ingatlant, amely már megterhelt vagy a romos vagy romos lakások kategóriájába tartozik. Ezenkívül a bank megtagadhatja, ha a ház tulajdonosai átépítést végeztek, és nem legalizálták azt. A zálogtárgy mérlegelése során a bank fokozott figyelmet fordít azokra az épületekre, amelyek a következő években potenciálisan lebonthatók. Mindenekelőtt a faépületekre vonatkozik.
Érdemes megfontolni azt is, hogy a bank a hitel kibocsátása előtt szakképzett értékbecslővel fordulhat. Amennyiben a szakember a tárgy állapotáról, elhasználódásának mértékéről pozitív véleményt ad, valamint a javítási igényt és az esetleges vészhelyzetet is kizárja, az objektum biztosítéki engedélyt kap. A hitelfelvevő azonban fizet az értékbecslő szolgáltatásaiért, és ezt az összeget előre kell tervezni.
Lépésről lépésre szóló utasítások a ház jelzálogjogosításához
A házat jelzáloggal terhelni és pénzt szerezni kicsit nehezebb, mint fogyasztási hitelt felvenni. Több dokumentumra lesz szükség, és a folyamat sokáig tart. Milyen lépéseken kell átmennie a hitelfelvevőnek?
- Igényeljen fedezett hitelt a bank honlapján vagy annak fiókjában.
- Közvetlen banklátogatással – pontosító felvilágosítást kapjon szakembertől, online jelentkezéssel – várja a menedzser hívását és tájékozódjon a dokumentumok listájáról. Az objektumra vonatkozó követelményeket is tisztázni kell.
- Nyújtsa be a dokumentumokat a banknak saját maga vagy online. Itt kívánatos mindent a lehető leggyorsabban megtenni, mivel egyes dokumentumok érvényességi ideje korlátozott. Például az USRN-ből származó kivonat legkorábban a megrendelés dátumától számított 7 napon belül készül el. Ha későn jelentkezik, és a Rosreestr késlelteti a kiállítást, akkor a jövedelemigazolás vagy a munkaigazolás másolata érvénytelenné válhat (érvényességi idő csak 30 nap).
- Várja meg a bank döntését a biztosítékról és a hitelről. Ha jóváhagyják, írja alá a kölcsönszerződést, és véglegesítse az üzletet.
- Zálog kibocsátása az USRN-ben lévő ingatlanra, terhelést róva rá. Egyes bankokban ez a lépés kihagyható, mivel önállóan regisztrálják a tranzakciót a Rosreestrnél. Más hitelintézetekben a Rosreestr-hez vagy az MFC-hez kell jönnie egy banki alkalmazottal együtt.
- Várja meg, amíg a Rosreestr feldolgozza az alkalmazást, és visszaküldi a dokumentumokat, megjelölve az eredményt. Ezeket a dokumentumokat be kell vinni a bankba.
- Várja meg, amíg a bank ellenőrzi a benyújtott dokumentumokat, majd hitelt ad ki.
A szerződés feltételeitől függően vagy az előre megadott számlán jóváírják a pénzt, vagy a bankvezető felhív és meghívja az irodába.
Dokumentumok szerkesztése
Ami a dokumentumokat illeti, minden intézménynek saját listája lesz, amelyet előzetesen tisztázni kell. Leggyakrabban azonban a következő dokumentumokra van szükség:
- a szövetség állampolgárának útlevele;
- az ingatlan tulajdonjogát igazoló dokumentumok (az USRN kivonata a tulajdonossal vagy regisztrációs igazolás);
A következő dokumentumok is kérhetők:
- jövedelem kimutatás;
- a munkafüzet hiteles másolata;
- SNILS;
- nemzetközi útlevél;
- jogsi;
- házassági szerződés, ha van;
- az értékbecslő bizottság jelentése az ingatlan értékbecsléséről;
- a házastárs közjegyző által hitelesített hozzájárulása a közös tulajdonban lévő ingatlan zálogjogához.
Hol a legjobb hely jelzálogba helyezni egy házat?
Nemcsak bankokban, hanem más pénzintézetekben is jelzálogkölcsönözhet egy házat. Fontolja meg feltételeiket annak meghatározásához, hogy hol a legjövedelmezőbb ingatlant jelzáloggal hitelezni.
Banks
A hiteligénylés elbírálásakor a bankok csak az ügyfél fizetőképességének ellenőrzése után figyelnek a fedezetre. Ezért fontos, hogy a hitelfelvevő teljesítse a követelményeket, és jövedelme ne legyen alacsonyabb a bank által ajánlottnál. Ugyanakkor a banki hitelezés vitathatatlan előnye a tranzakció átláthatósága. A szerződés aláírása után a fizetés nem növekszik, és további jutalékok vagy leírások nem merülhetnek fel.
A banki hitelkamatok a legalacsonyabbak között vannak más pénzintézetekkel összehasonlítva. Átlagosan évi 7-15% között mozog. Ezen túlmenően, ha a hitelfelvevő leállítja a fizetést, a bankok csak a törvénynek megfelelően hajtják be a tartozást.
A banki fedezett hitel igénylésének azonban vannak hátrányai is. A hitelintézet mindenekelőtt a hitelfelvevő hiteltörténete alapján dönt. Ha sérült, vagy egyáltalán nincs jelen, előfordulhat, hogy a kérelmet nem hagyják jóvá. A biztosíték tárgyának ellenőrzése sok időt vesz igénybe, ezt a jelentkezéskor figyelembe kell venni. Átlagosan körülbelül egy hét telik el a kérelem és a teljes dokumentumcsomag benyújtásától az elbírálás eredményének kézhezvételéig. A hitelfelvevő azonban még nem kapta meg a pénzt. Erre csak akkor kerül sor, ha véglegesíti az ingatlan terhelését, és benyújtja a banknak a vonatkozó dokumentumokat.
Az is eltart egy ideig, amíg egy értékelő szervezet ellenőrzi az objektumot. Ezenkívül a hitelfelvevő fizet a szolgáltatásért, és ez további 5-10 ezer rubel. Érdemes megfontolni az objektum kötelező biztosítását a legtöbb bankban. Néha visszautasíthatod, de akkor 1-2 ponttal nő a kamat. A biztosítás költsége évi 6-10 ezer rubel.
Magánbefektetők
A bankokkal ellentétben a magánhitelezők nagyobb figyelmet fordítanak a fedezet likviditására. Az ügyfél fizetőképessége háttérbe szorul, bár nem írják le teljesen. Ezért könnyebb jelzálogot felvenni egy házra, és pénzt szerezni, de sokkal drágább. A „magánkereskedők” kérelem elbírálási határideje rövid, általában a kérelem benyújtásának napján, vagy azt követő napon hirdetik ki a döntést. Az átlagos kamatláb körülbelül havi 7%, azaz akár évi 84% is lehet. Ezért a nagy mennyiség hosszú ideig tartó szedése egyszerűen nem jövedelmező. Például, ha 3 millió rubelt vesz fel 3 évre, havi 5% kamattal, akkor a túlfizetés a teljes időszakra több mint 3,5 millió rubel lesz. Figyelembe kell venni, hogy a legtöbb magánbefektető 1 évre köt szerződést. Elméletileg egy év múlva meg lehet hosszabbítani, de senki nem garantálja, hogy a körülmények a jövőben sem változnak rosszabbra.
MPI-k
A hatályos jogszabályok szerint a mikrohitel és mikrofinanszírozó szervezetek nem adhatnak ki biztosítékkal fedezett hitelt, ha magánszemélyek lakóingatlanáról van szó. Kereskedelmi ingatlannal fedezett pénzt azonban kibocsáthatnak.
A magánhitelezőkhöz hasonlóan a kérelem ellenőrzésekor az MPI-k nem a hitelfelvevő hiteltörténetére és fizetőképességére, hanem a jelzálogtárgy likviditására fordítanak nagyobb figyelmet. Ugyanakkor magát az alkalmazást meglehetősen gyorsan, néha néhány órán belül megvizsgálják. A kamatláb azonban nem lesz alacsony – akár évi 50% is lehet. Mindenesetre, mielőtt aláírná a kölcsönről és a biztosítékról szóló dokumentumokat, alaposan tanulmányozza azokat. Nos, ha van lehetőség ügyvédet felmutatni. Ily módon a kockázat drasztikusan csökkenthető a jövőben.
PDA
A CPC-k fogyasztói hitelszövetkezetek. Ennek a szervezetnek az a lényege, hogy részvényesek csatlakoznak hozzá – magánszemélyek és jogi személyek egyaránt. Egyszeri vagy időszakos hozzájárulást fizetnek. És ha kell, felvehetnek hitelt, és fokozatosan, a kamat figyelembevételével törleszthetik. Ha valaki nem tagja a KSZF-nek, ott nem vehet fel kölcsönt. Az ilyen szervezetek tevékenységét törvény szabályozza. Ha a CCP-hez való csatlakozás mellett döntenek, érdemes megbizonyosodni arról, hogy az megbízható. Ez a szövetkezet SRO-beli tagságának ellenőrzésével tehető meg. Egy bizonyos önszabályozó szervezethez való tartozásra vonatkozó információkat fel kell tüntetni a CPC honlapján.
Ennek a módszernek az az előnye, hogy a kérelem elbírálása nem vesz igénybe sok időt, és a pénz kibocsátása anélkül, hogy megvárná az ingatlanra rótt terhelést. A kamatlábak általában alacsonyabbak, mint más pénzintézeteknél. Ugyanakkor kellően nagy összeg adható hitelre, és a döntés meghozatalakor nem veszik figyelembe a hitelfelvevő igazolt jövedelmének meglétét és hiteltörténetét.
A legelőnyösebb, ha lakásfedezetű kölcsönt kap a KPC-ben, de csak akkor, ha már tag, vagy van ideje azzá válni, és csak ezután jelentkezzen. Ellenkező esetben jobb, ha kapcsolatba lép a bankkal.
Ház jelzálog feltételei
Az ingatlanfedezetű kölcsön visszafizetése pontosan ugyanúgy történik, mint a fogyasztási kölcsön visszafizetése. Ezek lehetnek járadékok vagy differenciált kifizetések. Vagyis a kölcsön teljes futamideje alatt ugyanaz, vagy a fizetés időtartama alatt csökken.
Érdemes megjegyezni a fedezeti tárgy tényleges kötelező biztosítását. Egyes bankok élet- és egészségbiztosítást írnak elő a hitelfelvevő számára. Néha megtagadhat minden biztosítást, de akkor a bank 1-5%-kal emeli a kamatot.
Figyelembe kell venni azt is, hogy a ház terhelése után a tulajdonos nem tud teljes egészében rendelkezni vele. Vagyis nem lehet majd ingatlant adni, eladni, cserélni vagy más zálogot adni.
Először is fel kell vennie a kapcsolatot azzal a bankkal, ahol a fizetését kapja. Ebben az esetben kevesebb dokumentumra lesz szükség, ráadásul nagy valószínűséggel 0,5-2%-kal csökken a kamatláb.
Mennyire számíthat egy hitelfelvevő? Ez általában csak töredéke annak az összegnek, amelyre az ingatlant értékelték. Minden bankban ez a rész eltérő lesz, és 50 és 80% között mozog. Vagyis ha a házat 5 millió rubelre értékelték, akkor 2,5-4 millió rubel kölcsönt adnak.
A fedezett hitelek refinanszírozása nehézkes, mivel kevés bank akar majd foglalkozni a fedezetek újrakibocsátásának folyamatával. Ezt figyelembe kell venni annak az intézménynek a kiválasztásakor, ahová a kérelmet benyújtják.
Szintén fontos elkerülni a csaló konstrukciókat, ha úgy dönt, hogy bankon kívül igényel hitelt. Például kölcsönszerződés helyett adományozási szerződést vagy adásvételi szerződést adhatunk aláírásra a hitelfelvevőnek. Ezt így fogják magyarázni: miután a hitelfelvevő teljes mértékben megfizeti az adósságot, ez a tranzakció törlésre kerül. Ha azonban a hitelfelvevő aláír egy ilyen megállapodást, az ingatlanjogának teljes és önkéntes átruházását jelenti.
A kockázat minimalizálása érdekében vegye fel a kapcsolatot ismert nagy szervezetekkel és bankokkal. Célszerű a kölcsönszerződést ügyvédnek is bemutatni, hogy felmérhesse jogszerűségét.
Népszerű kérdések és válaszok
A szakértők válaszoltak az olvasók leggyakoribb kérdéseire: Alexandra Medvedeva, a Moszkvai Ügyvédi Kamara ügyvédje и Svetlana Kireeva, a MIEL ingatlanügynökség irodájának vezetője.
Lehet-e jelzálogba adni egy olyan házat, amiben nem lehet egész évben lakni?
Szvetlana Kirejeva pontosította, hogy formálisan a kertes házak jelzáloghitel-szerződés tárgyát képezhetik, de nem minden bank ad ilyen fedezet mellett hitelt. Vannak bankok, amelyek csak továbbértékesítésre vagy új épületekre hiteleznek. Vannak, akik házfedezetű kölcsönt adnak ki, de ezeknek „lakó” státuszúnak kell lenniük, és a telek, amelyen található, egyedi lakásépítés státuszban kell, hogy legyen.
Jelzálogba helyezhetek egy befejezetlen házat?
Svetlana Kireeva úgy véli, hogy különböző lehetőségek vannak, attól függően, hogy mit értünk „befejezetlen” ház alatt.
– Ha a házat nem helyezik üzembe, és nincs rá bejegyezve tulajdonjog, akkor az nem ingatlantárgy – ennek megfelelően nem zálogba helyezhető. Ha azonban a tulajdonjog folyamatban lévő építési tárgyként van bejegyezve, akkor az ilyen ügylet megengedett, ha egyidejű kölcsönt adnak annak a teleknek, amelyen ez az objektum található, vagy a telek bérleti jogával. a zálogjogosulthoz tartozó.
Svetlana Kireeva megjegyezte, hogy a törvény szerint a közös tulajdonban lévő tulajdonos elzálogosíthatja a közös tulajdonhoz való jogában fennálló részesedését, még a többi tulajdonos beleegyezése nélkül is (a jelzálogjogról szóló törvény 7. cikke).1). Egy másik beszélgetés arról szól, hogy a bankok részvényre nem adnak hitelt, csak egész tárgyak érdeklik őket, amelyek a későbbi megvalósítás során jogi nehézséget nem okoznak. Van azonban olyan helyzet, amikor részvény ellenében hitelt lehet felvenni – ez az „utolsó” lakásrész megszerzése, vagyis amikor megvan a 4/5, és ki kell vásárolni a tulajdon 1/5-ét. a tulajdonostárs által. Ebben az esetben találhat olyan bankokat, amelyek finanszírozzák az ügyletet.
Forrásai
- https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/36a6e71464db9e35a759ad84fc765d6e5a03a90a/
Uy joyni garovga qoʻyib kredit olsa boʻladimi ya'ni kadastr hujjatlari bilan